theo Tamnhin.net.vn - 13:01 - 27/09/2019
 
Nhiều chính sách pháp luật đang chồng chéo, xung đột lẫn nhau và tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Các chuyên gia dự báo giá BĐS sẽ tiếp tục tăng cao trong những năm tới khiến người dân khó tiếp cận mua nhà nếu vấn đề này không được giải quyết.
nghich-canh-hang-nghin-m2-bo-hoang-1

 Các chuyên gia, nhà quản lý thảo luận lấy ý kiến tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.

Tại Hội nghị bất động sản 2019 với chủ đề Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp” do Báo Diễn Đàn Doanh Nghiệp và Trung Tâm Báo chí TP.HCM vừa phối hợp tổ chức, đại diện Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS đang có nhiều bất hợp lý.

Khảo sát của VCCI cho thấy đến nay có đến 9 luật, 20 thủ tục hành chính hướng dẫn về lĩnh vực BĐS đang gây xung đột, chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau. “Có những điểm theo luật này thì đúng theo luật khác thì sai. Doanh nghiệp thực hiện theo Luật này thì đúng nhưng xét theo Luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao, dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài. Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng”, TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch VCCI nhận định.

Chi tiết hơn, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI nêu: "Đối với các thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì thấy pháp lý càng phức tạp, càng rối rắm từ luật đến nghị định, thông tư…Các quy định pháp luật mới có quá nhiều sự khác biệt, gây tranh cãi. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng.”.

Ông dẫn chứng một số chồng chéo như: Xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư - Luật Nhà Ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà thầu giữa luật đầu tư Luật Đấu Thầu - Luật Đất Đai; xung đột về thời điểm lập báo cáo tác động môi trường giữa Luật Đầu Tư - Luật Bảo Vệ Môi Trường; xung đột về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất Đai - Luật Đầu Tư; không tương thích về miễn giảm tiền thuế đất đối với dự án thuộc ngành nghề, không tương thích về dự án phải kí quỹ giữa Luật Đầu Tư – Luật Đất Đai; không thống nhất về lựa chọn nhà thầu thẩm tra thiết kế, dự toán giữa Luật Xây dựng – Luật Đấu Thầu;…Với các quy định chồng chéo nhau nếu đi theo một quy trình mạch lạc thì tốn rất nhiều thời gian, chi phí, gây thách thức cho nhà đầu tư. Người dân cũng sẽ chịu nhiều bất lợi, tốn kém khi giá nhà ngày càng tăng.

Về điều này, GS.Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, mười năm trước (năm 2009) Quốc Hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003 - 2005 bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật doanh nghiệp, Luật Đất đai và Luật Nhà ở vì lý do một số xung đột pháp luật giữa các Luật này. Đến nay câu chuyện xung đột pháp luật với nhóm luật này diễn ra phạm vi rộng hơn, phức tạp hơn do có thêm nhiều luật mới liên quan (Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014, Bộ luật Dân sự 2015).

Hệ quả, nhiều dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. Đơn cử TP.HCM đã quyết định dừng 150 dự án để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 dự án vẫn đang phải tiếp tục rà soát; hay số dự án đầu tư mới đủ điều kiện để phê duyệt giảm mạnh, từ đầu năm mới chỉ có vài dự án được phê duyệt thay vì con số vài trăm dự án của những năm trước. Phân khúc BĐS Condotel giảm cung rất mạnh do khoảng trống pháp luật;…

Nguyên Thứ Trưởng Bộ TNMT nhận định, trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các khoảng trống pháp luật, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật, hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác dẫn đến hậu quả hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn. Từ đó nguồn cung BĐS bị suy giảm và sẽ gây sốt giá BĐS do thiếu cung trong những năm tới.

Để tháo gỡ, GS.Đặng Hùng Võ cho rằng các cơ quan quản lý tìm ra giải pháp sớm nhất. Khi có xung đột pháp luật, cần áp dụng 3 nguyên tắc thực thi pháp luật. Thứ nhất, văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Thứ 2, trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Thứ 3, văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Qua đây có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại. Bên cạnh đó Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung nhằm lấp đầy khoảng trống pháp luật. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung, tập trung vào quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư.

Hiệp Hội Bất Động Sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi công văn đề xuất Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ngành liên quan, ủy ban khoa học công nghệ môi trường Quốc hội, UBND TP.HCM xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây Dựng, đồng thời đề nghị sớm giải quyết ách tắc về lựa chọn đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500 tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc quản lý nhà nước.

Theo HoREA, Luật Xây dựng 2014 sau hơn 4 năm thực hiện đã bộc lộ những mặt khiếm khuyết, một số chế định không còn phù hợp nên cần thiết nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Trong khi đó một số quy định liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, tính tiền sử dụng đất…cũng không còn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Bạn nghĩ sao?